Was ist der Bauturbo?
Der sogenannte Bauturbo bezeichnet eine befristete Sonderregelung im Baugesetzbuch, die zusätzliche Möglichkeiten für den Wohnungsbau eröffnen soll. Ziel ist es, Wohnraum schneller zu ermöglichen und bestehende planungsrechtliche Verfahren punktuell zu ergänzen.
Für die Immobilienbewertung ist wichtig: Die Regelung begründet kein automatisch gesichertes Baurecht. Sie erweitert den rechtlichen Rahmen, ersetzt aber nicht die Prüfung des konkreten Grundstücks, der örtlichen Situation und der zuständigen Gemeinde.
Die Rolle der Gemeinde
Die Zustimmung der Gemeinde und ihre Verwaltungspraxis bleiben zentrale Faktoren. Eine identische gesetzliche Grundlage kann in unterschiedlichen Kommunen zu unterschiedlichen Markterwartungen führen, wenn die lokale Zielrichtung, personelle Praxis oder städtebauliche Haltung voneinander abweichen.
Marktteilnehmer werden daher nicht allein auf den Gesetzestext schauen, sondern auf konkrete Anhaltspunkte: Gibt es vergleichbare Vorhaben? Wie positioniert sich die Gemeinde? Sind städtebauliche Konflikte erkennbar? Solche Fragen prägen die Einschätzung der Umsetzbarkeit.
Planungsrechtliche Wahrscheinlichkeit
Zwischen einer abstrakten rechtlichen Möglichkeit und gesichertem Baurecht liegt ein wesentlicher Unterschied. Für die Wertermittlung ist entscheidend, ob die Anwendung im konkreten Fall plausibel und am Stichtag aus Sicht typischer Marktteilnehmer realistisch erscheint.
Eine bloße Entwicklungschance darf daher nicht wie bereits bestehendes Baurecht behandelt werden. Umgekehrt kann eine nachvollziehbar belegte Genehmigungswahrscheinlichkeit wertrelevant sein, wenn sie von Marktteilnehmern bei Kaufpreisentscheidungen berücksichtigt würde.
Zeit und Risiko als Wertfaktoren
Der Bauturbo kann im Einzelfall Erwartungen an Verfahrensdauer und Genehmigungswahrscheinlichkeit verändern. Eine mögliche Verkürzung von Abläufen kann Vorhaltekosten, Finanzierungskosten oder Projektrisiken beeinflussen.
Solche Effekte führen aber nicht automatisch zu einer Wertsteigerung. Sie hängen von der konkreten Nachfrage am Standort, den Projektparametern, der Finanzierbarkeit und dem verbleibenden Genehmigungsrisiko ab. Je unsicherer die Umsetzung, desto vorsichtiger ist ein möglicher Wertbeitrag zu würdigen.
Auswirkungen auf Nutzung und Bodenwert
Wenn eine intensivere Nutzung oder Nachverdichtung realistisch erscheint, kann dies die wahrscheinlichste wirtschaftliche Nutzung und damit auch den Bodenwert beeinflussen. Dabei ist stets zwischen einer Entwicklungschance und gesichertem Baurecht zu unterscheiden.
Besondere Zurückhaltung ist im Außenbereich geboten. Dort sind planungsrechtliche, erschließungsbezogene und städtebauliche Risiken regelmäßig besonders sorgfältig zu prüfen. Ein theoretisches Nutzungspotenzial reicht für einen sicheren Wertansatz nicht aus.
Befristung und Wertermittlungsstichtag
Die Befristung bis Ende 2030 ist stichtagsbezogen zu berücksichtigen. Maßgeblich ist, ob die Anwendung innerhalb des verbleibenden Zeitfensters realistisch vorbereitet, beantragt und umgesetzt werden kann.
Bei längeren Vorlaufzeiten kann die verbleibende Frist selbst zu einem Risikofaktor werden. Die Bewertung muss deshalb nicht nur die rechtliche Möglichkeit, sondern auch Zeitbedarf, Planungsstand und Erwartungen typischer Marktteilnehmer am Wertermittlungsstichtag abbilden.
Gutachterliche Prüfpunkte
- Klassische planungsrechtliche Zulässigkeit prüfen.
- Den Sonderweg anhand konkreter Anhaltspunkte plausibilisieren.
- Gemeinde- und Standortpraxis berücksichtigen.
- Zeit- und Risikoeffekte transparent darstellen.
- Die Befristung der Regelung würdigen.
- Spekulative Maximalnutzung nicht als sicheren Wertansatz behandeln.
Fazit
Der Bauturbo ist kein pauschaler Werttreiber. Er kann im Einzelfall Erwartungen zu Genehmigungswahrscheinlichkeit, Zeit und Nutzung verändern. Entscheidend bleibt, ob der Markt die jeweilige Möglichkeit am Wertermittlungsstichtag als realistisch und umsetzbar einschätzt.